“大家都在同一条船上。”
在被投资者问及旗下高端商场海港城今年上半年的销售表现时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市场一致，没有跑赢大盘，奢侈品类与非奢侈品类之间没有太大差异，everybody is in the same boat。”
消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独立行情。房地产市场调整的压力开始蔓延到向来稳健的港资房企，维港两岸的置地广场、太古广场、IFC、K11、海港城等高端商场背后的港资房企们，不得不直面市场下行的挑战。
今年上半年，以长实集团、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代表的老牌港资房企，出现盈利下滑甚至亏损的情况。
根据Wind统计数据，今年上半年，长实集团、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓置业8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。
多家房企均在财报或业绩会上表达了对市场持续下行的担忧。
长实集团在财报中表示，地缘政治压力及贸易冲突持续为全球经济带来各种挑战；九龙仓置业指出，本港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能力，零售业和酒店业饱受消费模式转变的冲击；恒隆地产董事长陈文博坦承，“股价也好，业绩也好，有一点挑战，有一点压力。”
业绩承压，但多数港资房企仍表达了对未来的长期看好，抄底投资。
恒隆地产和香港置地借市场调整期，对旗下上海恒隆广场、香港中环置地广场进行扩建升级。太古地产主席白德利称，太古地产的一千亿港币投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金。
“尽管核心市场出现疲态，尤其香港办公楼市场表现低迷，但我们对于在中国香港和中国内地的自身业务长远增长依然充满信心，尤其看好北京、上海及大湾区。”白德利表示。
香港广东道奢侈品牌林立，时代周报记者摄于2024年6月
罕见亏损
过去三年，港资房企的营业收入、净利润就已呈现下滑趋势，今年的降幅尤为明显。
Wind统计数据显示，2022年至2024年的上半财年，长实集团、恒隆地产等8家港资房企的总营业收入分别为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元，归属母公司股东的净利润分别为418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。
今年上半年，多家房企盈利出现双位数的跌幅，个别亏损。
其中，长实集团收入220.08亿港元，同比下降10.55%，股东应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元下降16.47%。净利润下滑的原因指向物业销售收入确认减少导致利润贡献降低——上半年长实集团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降48.41%。
太古地产的收入则为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比下降19%。太古地产行政总裁彭国邦表示，尽管2023年显著复苏，香港零售组合期内受多项宏观经济不明朗因素影响，持续出境旅游及游客消费习惯改变，均对零售市场产生不利影响。
恒隆地产收入约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比减少55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在回答媒体提问时直言，“你问我未来的前景，我们也看不透，暂时也不敢望得太远，现下是保本保命的时候。”
香港置地、九龙仓置业、新世界发展则罕见出现亏损。
今年上半年，香港置地实现收入9.72亿美元，较去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于股东的净亏损从去年同期的3.33亿美元扩大至8.33亿美元。
九龙仓置业收入65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应占亏损10.52亿港元，与去年同期的盈利18.05亿港元相比，骤降158.28%。
九龙仓置业将业绩不振归因于市场疲弱。“香港入境旅游正在艰苦经营之际，出境旅游日益增加亦进一步打击本地消费。今年首两个月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后在三月份出现转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下，第二季的零售销售更出现双位数急剧下滑。”
新世界发展的业绩预告称，由于在2023财年落成并移交的主要项目缺乏收益确认、投资及发展物业及商誉重估或耗蚀亏损、出售事项的确认亏损，以及年内利率持续高企及人民币贬值，其预计于2024财年录得股东应占亏损（包括持续及已终止经营业务）为190亿港元至200亿港元之间。
账面巨“亏”
港资房企盈利下滑原因有二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的收入都在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。
长实集团、太古地产、香港置地都是香港知名“大地主”，在中环、尖沙咀等核心地段坐拥大量经营性物业。由于市场不景气和供应过剩，拥有香奈儿、爱马仕、路易威登等奢侈品牌租户的包租公们也过起了紧日子。
香港中环写字楼，时代周报记者摄于2024年6月
今年上半年，太古地产香港零售物业组合太古广场、太古城中心、东荟城名店仓的零售额分别下跌13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98亿港元；办公楼物业组合方面，由于供应不断增加，叠加需求疲软，租金受压，租金收入下跌7%至25.76亿港元，截至今年6月末的出租率为89%。
恒隆地产本港市场的租赁业务收入下跌8%至15.48亿港元。零售物业由于主要商业区及旅游区部分主要租户租金下调，导致收入下挫；办公物业面对市场不景，恒隆地产主动下调部分办公楼租金，主要涉及中环一带租户，收入下跌14%，出租率为83%。
九龙仓置业两大商业地标海港城和时代广场写字楼部分，出租率分别为88%、87%，收入分别下跌2%、8%，盈利分别下跌5%、10%，商业部分得益于海港城面向广东道长达530米的临街店面上的16个奢侈品牌继续吸引众多顾客到访购物，盈利保持微增。
“目前所有物业种类都供过于求，惟冀（希望）汇率和利率等周期性因素改善后，需求得以回升。”九龙仓置业表示。
投资物业账面价值缩水，对当期利润表现造成负面影响，是港资房企盈利能力削弱的主因。
投资物业重估损益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益。当行业承压，投资物业公允价值下降，房企的业绩表现不可避免受到波及。
投资物业公允价值大幅缩水，是九龙仓置业业绩由盈转亏的主要原因。根据九龙仓置业公告，截至今年6月末，其投资物业资产总额为2230亿港元，产生2%的重估减值。其中，海港城（不包含三间酒店）评估值下降29亿港元至1516亿港元，时代广场估值下降13亿港元至460亿港元。
在计入投资物业重估减值后，九龙仓置业股东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔除减值影响，整体营收、盈利基本与去年同期持平。九龙仓置业管理层表示，如果零售市场表现持续疲弱，不排除下半年仍需要减值。
值得注意的是，九龙仓置业在财报中指出，集团资产净值较五年前降低16%。
亏损8.3亿美元的香港置地同样将业绩不振归因于减值拨备。
香港置地表示，内地房地产市场环境变化使集团对开发项目的定价进行全面审查，计提了总计2.95亿美元的非现金拨备，受影响的项目主要位于武汉、南京和重庆的非黄金地段。
“这些拨备是当基于市场可比价格的预期销售价格低于账面价值才需要计提的”，如扣除非经常性拨备影响，香港置地今年上半年股东应占利润为2.88亿美元，虽然同比下降31.75%但仍保持盈利。
重仓内地的新世界发展亦出现巨额账面浮亏。
截至2023年末，新世界发展在内地的土储总建面约435万平方米，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等城市。受房价回调影响，新世界发展在2024财年进行一次性非现金重估或耗蚀亏损，总额在85亿港元至95亿港元之间，预计录得股东应占亏损在190亿港元至200万港元之间。
不过，对投资物业进行减值拨备，是房企提前释放风险的常规操作，而非经营层面出现根本性问题。
太古地产今年上半年录得投资物业公平值亏损8.79亿港元，2023年同期为16.35亿港元。“投资物业公平值变动属于非现金性质，不会对公司的营运现金流或股东应占基本溢利构成任何影响”，白德利说。
抄底投资
对于大部分港资房企来说，当下的困难大约是其数十年乃至上百年发展长河中的一朵浪花。见惯了风浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追加投资，希冀把握市场轮转机会。
“太古地产对中国内地市场长远前景之信心，反映在规划中的投资项目上。”白德利表示，太古地产的千亿港元投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金，其中，投放500亿港元于内地市场，进一步扩展及提升现有项目；投放300亿港元于香港市场，扩展核心商业物业组合太古坊及太古广场；投放200亿港元于香港、内地、东南亚多个新市场，发展住宅买卖项目。
太古地产在内地的投资主要位于上海、西安、三亚、广州及北京。
在上海，太古地产落地两个大型综合体项目，上海前滩综合发展项目、上海洋泾综合发展项目，上海已成为太古地产在内地业务规模最大的城市。在广州，太古地产与广州珠江实业集团合作，在荔湾聚龙湾片区建设大型综合发展项目的零售部分，并于今年8月投得天河路387号项目，翻新作为高级零售物业太古汇的新增部分，令太古汇建筑面积增长43%。
彭国邦表示，太古地产的1000亿港元投资计划自2022年宣布推进至今进展理想，尤其是中国内地市场，中国内地市场为推动收入增长的关键，在长远扩展计划中亦具有重要的策略意义。
“于2027年前在6个内地城市发展11个主要以零售主导的大型商业项目”——这是白德利给太古地产制定的目标。
恒隆地产选择扩建上海恒隆广场。
陈文博称，上海的竞争越来越激烈，恒隆广场扩建目的就是提供更多空间，满足当前年轻人的需求。“趁宏观市场的放缓时间，如果我们可以不花太多钱，但是可以让我们的产品做得更好，其实更应该加快进行。”
香港置地在6月底宣布启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计划投资超过4亿美元，扩建升级置地广场零售物业组合，为顾客带来顶级奢华购物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多家现有奢侈品牌租户亦将额外投资约6亿美元，参与项目设计与打造崭新体验。
相对而言，负债净额与总资本净额比仅为5.5%的长实集团较为保守。长实集团主席李泽钜表示，长实有耐心，从来不会抱有“志在必得”的心态。“当香港或内地有庞大的投资机会时，我们有能力随时动用大量资金回来进行投资。”
尽管管理层们在业绩会上、在财务报表中集体释放信心，表示看好市场长期向好，但眼下的困难亦是客观存在的。
摩根大通、花旗银行等机构对多家港资房企给出中性评级。
基于对长实集团未来盈利前景的评估，花旗银行将长实集团的目标价从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长实集团作为香港的主要地产开发商，拥有多个在建和规划中的项目。然而，市场环境的变动和项目进展的不确定性可能对公司的盈利能力产生影响。
吴天海也说，“我们预计今年下半年不会有太大的惊喜。”