随着数量和种类的不断丰富，公募REITs这类产品的关注度不断攀升。
近日，有两家头部公募基金公司申报了两只新的REITs产品。根据上交所和深交所官网信息，华夏基金申报华电清洁能源REIT，南方基金申报南方润泽科技数据中心REIT。记者梳理市场存续的REITs产品发现，能源基础设施类已有多只，而数据中心这类基础设施REIT属于首次申报。
同花顺iFinD数据显示，截至3月11日，目前市场存续的公募REITs共有64只，所投底层资产包括保租房、产业园、仓储物流、交通、能源、环保、水利、消费基础设施等多个类型。
两大公募申报新产品
两家大型公募正在布局REITs新产品。
3月10日，上交所官网显示，公募REITs大户华夏基金再次申报新产品——华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏华电清洁能源REIT”，下同），原始权益人是华电国际电力股份有限公司，底层资产是清洁能源相关项目，此前，华夏基金已发行14只REITs，所投底层资产包括产业园区、消费、能源、交通、仓储物流和保租房等基础设施。
根据深交所官网，南方基金有两只首发REITs产品状态更新，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“南方顺丰仓储物流REIT”）于3月5日注册生效，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“南方润泽科技数据中心REIT”）已于3月10日申报。其中，南方润泽科技数据中心REIT是业内首单数据中心类REITs产品。
新类型聚焦算力
据了解，南方润泽科技数据中心REIT的原始权益人是润泽科技发展有限公司，该项目拟以国际信息云聚核港（ICFZ）项目—数据中心A18建设项目及其附属设施设备作为底层资产。
天眼查信息显示，润泽科技发展有限公司成立于2009年，是一家以软件和信息技术服务业为主的企业，该公司大股东为润泽智算科技集团股份有限公司，是一家A股上市公司，核心业务是算力研究和算力基础设施的建设等。
那么，数据中心这类新REITs将会与存续的其他产品有何不同？
排排网财富理财师负责人孙恩祥在接受《国际金融报》记者采访时表示，其与其他REITs产品的差异主要体现在以下几方面：首先，数据中心作为新型基础设施，其需求受经济周期波动的影响较小，展现出较强的抗周期性。其次，在数字经济快速发展的背景下，数据中心的需求持续增长，尤其是在人工智能、云计算、大数据等技术的推动下，算力需求的提升为数据中心行业提供了长期的增长动力。此外，数据中心REITs还受益于政策的大力支持，进一步增强了其市场吸引力。
安爵资产董事长刘岩告诉记者，数据中心REITs在业务模式上有差别，其收入来源除了传统的不动产租赁外，还包括提供高附加值的增值服务和云服务等。
“数据中心REITs的客户主要是互联网企业、云计算服务提供商等对数据存储和处理有高需求的企业，这些客户对数据中心的依赖度高。同时，数据中心作为数字经济的基础设施，需求持续增长，因此其收益相对稳定。”刘岩表示。
对比零售消费类REITs，刘岩指出，该类REITs的客户为各类零售商，客户群体可能更为分散，受消费市场波动影响较大。
REITs发展步入常态
自2020年4月启动公募REITs试点至今，REITs产品的数量和类型都得到了极大丰富。同花顺iFinD数据显示，截至3月11日，全市场存续的公募REITs共有64只，底层资产类型包括保租房、产业园、仓储物流、交通、能源、环保、水利、消费基础设施等多个类型。
中国证监会在今年2月28日公开的多条答复函中提及，REITs市场步入常态化发行新阶段。将加快推动REITs互联互通尽早平稳落地。推进供热基础设施REITs发展等。
据了解，目前的公募REITs均采用“公募基金+ABS”的运作模式，ABS是资产支持证券，公募基金通过ABS间接持有项目公司股权，因此，这类产品除了有基金管理人外，还有ABS管理人。
从已有产品的基金管理人来看，华夏基金、中金基金是这类产品的“大户”，旗下分别有14只和8只。易方达、嘉实、汇添富、广发、富国、博时等大型基金公司旗下均有REITs产品。
此外，一些中小型基金公司也有此类产品。根据法规，基金管理人和ABS管理必须是具有实际控制关系或同一控制下的关联方，因此，一些小公司管理的REITs产品或许更依赖身为ABS管理人的股东方背后的资源。
数据显示，截至3月11日，除今年新成立的REITs外，年内涨幅居前的REITs多是消费基础设施和产业园这两类。
对此，刘岩认为，消费类REITs相对更受资金青睐。2024年首批消费类REITs上市后，相关政策持续鼓励其规模化发展。截至2025年2月，消费类REITs总市值达286亿元，占市场16%，成为增长最快的细分领域。
“消费类REITs具有一定的抗周期属性，在经济下行周期中，一些具有品牌优势、运营管理能力强的消费基础设施项目能够通过优化品牌组合、提升服务质量等方式吸引消费者，保持相对稳定的经营业绩。”刘岩称。